Où s’installer ? Lire le marché local

Pourquoi le marché local décide tout

La demande de diagnostics naît d’événements précis : une vente, une mise en location, des travaux. Elle dépend aussi de l’âge des logements, puisque plusieurs diagnostics ne sont dus que pour des biens anciens. Un secteur où les ventes sont nombreuses et le parc ancien n’offre pas les mêmes perspectives qu’une zone de construction récente où l’on vend peu. La méthode qui suit croise quatre indicateurs, tous mesurables avec des sources publiques.

Indicateur 1 : le volume de transactions

À chaque vente, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Le nombre de ventes de logements dans votre zone est donc le premier indicateur de demande.

Où le mesurer : la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF), publiée par la direction générale des Finances publiques et consultable sur l’application DVF d’Etalab, recense les mutations immobilières. Comptez les ventes de maisons et d’appartements sur les communes de votre rayon d’intervention, sur plusieurs années pour lisser les variations.

Ce qu’il faut regarder : la tendance (stable, en hausse, en baisse), la part des maisons (qui cumulent souvent plus de diagnostics et, en cas de mauvaise étiquette, l’audit énergétique) et la dispersion géographique (des ventes très éparpillées allongent les trajets).

Indicateur 2 : l’ancienneté du parc

Les seuils réglementaires font de l’âge du bâti un multiplicateur de missions :

• le CREP (plomb) est dû pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• les états gaz et électricité sont dus lorsque l’installation a plus de 15 ans ;
• l’état termites est requis dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

Où le mesurer : les résultats du recensement de l’Insee décrivent les résidences principales par période de construction, à l’échelle de la commune. Pour les termites, consultez les arrêtés préfectoraux de votre département ou interrogez la préfecture.

Un secteur dominé par un parc d’avant 1949 génère, à volume de ventes égal, davantage de missions plomb ; un parc des années 1950 à 1990 concentre la demande amiante. Votre choix de domaines et de mentions peut en découler (voir formation plomb et formation amiante).

Indicateur 3 : les étiquettes énergétiques

Les logements classés E, F ou G sont doublement concernés : par le calendrier des interdictions de location (G depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034) et, pour les maisons et monopropriétés vendues, par l’audit énergétique obligatoire (F et G depuis avril 2023, E depuis janvier 2025).

Où le mesurer : l’Ademe publie en open data la base des DPE réalisés. Filtrez-la par commune pour observer la répartition des étiquettes et la part de logements chauffés à l’électricité, sensibles aux changements de coefficient de 2026 et 2027 (voir ce qui change pour le DPE).

Une forte proportion de maisons mal classées plaide pour ajouter l’audit énergétique à votre activité.

Indicateur 4 : la concurrence certifiée

Où le mesurer : l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés, tenu par le ministère de la Transition écologique, permet une recherche par périmètre géographique. Comptez les professionnels certifiés dans votre rayon, domaine par domaine. Le même outil sert aux clients pour vérifier une certification : c’est donc une source fiable et à jour.

Rapportez ce nombre au volume de transactions mesuré à l’indicateur 1. Ce ratio n’a pas de valeur « normale » universelle : il sert à comparer plusieurs zones entre elles. Regardez aussi les domaines rares : une zone où peu de diagnostiqueurs détiennent la mention amiante ou la mention DPE peut offrir une niche, notamment auprès des bâtiments tertiaires et des immeubles collectifs.

Assembler les quatre indicateurs

Construisez un tableau simple pour deux ou trois zones candidates.

Ajoutez-y vos propres contraintes : distance au domicile, réseau personnel, temps de trajet acceptable. Pour les grandes agglomérations, nos pages ville (par exemple Lyon ou Bordeaux) présentent l’offre de formation locale. Et si vous hésitez encore sur le modèle d’installation, lisez réseau ou indépendant.

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